Con l’ultimo disegno di legge proposto dalla ministra del turismo Daniela Santanchè, si riaccendono i riflettori sul tema dei cosiddetti “affitti brevi”. 

Dopo il maxi-sequestro di 779 milioni alla multinazionale “AirBnb” da parte della Guardia di Finanza italiana per l’evasione della cedolare secca al 21%, la questione delle tasse sugli immobili affittati per brevi periodi torna alla ribalta. 

Arriva così la proposta, contenuta nella legge di Bilancio, di introdurre alcune «modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili». Nello specifico, l’aliquota verrà innalzata al «26% in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta» e viene previsto l’adeguamento della normativa italiana ai criteri sanciti dalla sentenza della Corte di Giustizia europea relativa al ruolo degli intermediari immobiliari (come ad esempio le agenzie “Airbnb” e “Booking”) nell’adempimento degli obblighi fiscali . 

chiave nella toppa

Queste nuove misure sono però soltanto la punta dell’iceberg di problematiche decennali che hanno trasformato radicalmente le principali città italiane, dove le case in affitto per chi non è un turista sono sempre meno e gli affitti sono sempre più alti.

È il caso di Roma, Milano, Bologna e tantissime altre, dove, attraverso processi di “gentrificazione” e “turistificazione”, il centro cittadino si è progressivamente trasformato in una “enclave esclusiva” (Treccani) rivelatasi incapace di accogliere le classi sociali meno agiate e i soggetti più fragili. 

Si tratta di un tema di cui si è discusso molto durante l’ultima edizione del festival “Homeless more rights” nella giornata tenutasi a Bologna il 13 ottobre 2023. 

In quest’occasione, come riportato dal ricercatore dell’Università di Macerata Dott. Giacomo Menegus, sono emerse notevoli differenze tra la realtà italiana e quella internazionale. Di fatto, nonostante i numerosi tentativi di regolamentare il libero mercato immobiliare, a differenza di altri Paesi – in primis gli Stati Uniti – , le misure italiane si sono rivelate – e si rivelano – incapaci di contrastare efficacemente un mercato immobiliare pressoché incontrollato, come quello degli “affitti brevi”. Nella città di New York è previsto un limite massimo di 2 ospiti all’interno delle abitazioni Airbnb, obbligatoriamente abitate dal padrone di casa al momento del soggiorno e debitamente registrate presso il comune. Ad Amsterdam il soggiorno può essere di minimo 7 e massimo 30 giorni. La città di Barcellona, attraverso un processo di “zonizzazione”, è stata suddivisa in 3 differenti aree sottoposte a norme locatorie diverse: nella prima, quella del centro storico, sono vietati l’apertura di nuove attività e l’allargamento di quelle già esistenti; nella seconda – localizzata tra il centro e la periferia – è prevista l’apertura di una nuova attività per un’altra precedentemente chiusa; nella periferia vige la possibilità di ampliare le attività. 

In Italia, invece, è obbligatoria la sola comunicazione alle autorità competenti: una misura che incentiva il proliferare di immobili destinati ad “affitti brevi”, determinando un cambiamento della natura delle città e, soprattutto, del mercato immobiliare. 

Nello specifico, per quanto concerne il caso di Bologna, come sottolinea l’economista del territorio, la Dott.ssa Elena Molignoni, le cause della crisi del mercato sono da ricercare sia in fattori interni che esterni allo stesso. 

Tra i fattori esogeni, primo tra tutti spicca l’aumento della mobilità sociale che, attraverso una reazione a catena, genera un incremento della domanda aggiuntiva, seguita da un’urbanizzazione massiccia incentivata dalla maggiore attrattività esercitata su esclusivi ceti sociali. Da qui la naturale – e conseguente – crescita delle disuguaglianze e dei processi di esclusione. 

Tra quelli endogeni, in primis l’obsolescenza del patrimonio abitativo, per il 56% costituito da immobili costruiti prima degli anni Settanta – anni dell’introduzione delle norme antisismiche – e per il 75% precedenti al 1991, anno di promulgazione delle norme sul risparmio energetico. Conseguenze dirette si rivelano l’aumento dei costi di tutela e manutenzione degli immobili e, soprattutto, un crescente costo dell’abitare. Effetto naturale, il sempre più netto scollamento tra domanda e offerta nel settore dell’edilizia a basso costo – che opta sempre più per la costruzione di nuove abitazioni, a discapito di opere di riqualificazione – e l’aumento dei costi del libero mercato immobiliare, oggigiorno in costante crescita. Da qui, il progressivo abbandono della città – e in particolare del centro – da parte delle categorie sociali marginali.

Quali le soluzioni?

Oltre la creazione di fondi con capitali pubblici volti all’abbattimento dei costi immobiliari (Molignoni), in città iper-popolate non solo da ipotetici residenti ma anche da “Airbnb” e turisti – nel caso di Bologna il numero di annunci disponibili sulle piattaforme è aumentato di circa 500 unità in un solo anno -, all’interno di un quadro normativo ancora oggi carente, una prima soluzione si rivela essere l’aumento di strumenti di competenza delle giunte comunali volti a colmare quel vuoto normativo che tutt’oggi persiste in zone ad alta tensione abitativa (Menegus). 

Ci auguriamo che le istituzioni possano affrontare il tema con provvedimenti efficaci, nella convinzione che proprio a partire dalla questione abitativa si possa e si debba arrestare il costante aumento delle disuguaglianze sociali cui stiamo assistendo negli ultimi anni.

Dott.ssa Pisano Grazia Enerina

Dott.ssa Pisano Grazia Enerina

Avvocato di strada Bologna

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